보증금 월세 전환율 계산법, 1억이면 월세 얼마일까?

전세나 보증부월세 계약을 알아보다 보면 보증금을 조금 낮추고 월세를 높이는 조건을 제안받는 경우가 있습니다. 이때 확인해야 하는 것이 보증금 월세 전환율입니다.

보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용되는 비율을 기준으로 계산하면, 보증금을 얼마나 낮췄을 때 월세가 어느 정도 늘어나는지 비교할 수 있습니다. 2026년 10월 현재 주택임대차보호법 시행령의 월차임 전환 산정률과 한국은행 기준금리를 기준으로 계산 방법을 정리해보겠습니다.

보증금 월세 전환율이란?

보증금 월세 전환율은 임대차계약에서 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 사용하는 비율입니다.

예를 들어 보증금 1억원을 줄이고 그만큼 월세를 추가하는 조건이라면, 줄어든 보증금에 전환율을 적용해 연간 월세 부담을 계산할 수 있습니다.

 

계산할 때는 다음과 같은 방식으로 이해하면 쉽습니다.

전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12개월 = 월세 증가액

따라서 전환율이 5%라고 가정하면 보증금 1억원을 월세로 전환했을 때 연간 금액은 500만원이고, 이를 12개월로 나누면 월 약 41만6,667원이 됩니다.

2026년 보증금 월세 전환율은 얼마일까?

주택임대차보호법 시행령 제9조에서는 월차임으로 전환할 때 적용되는 산정률을 정하고 있습니다.

현재 법령상 기준은 두 가지 중 낮은 비율을 적용하는 구조입니다.

① 연 10%

② 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율인 연 2%를 더한 비율

따라서 실제 적용되는 전환율은 이 두 기준을 비교해서 낮은 쪽을 사용하게 됩니다.

2026년 8월 27일 한국은행은 기준금리를 연 3.00%로 0.25%포인트 인상했습니다. 따라서 현재 기준금리 3.00%에 2%를 더하면 5.00%가 됩니다. 연 10%와 비교하면 낮은 비율은 5%입니다.

즉, 2026년 10월 현재 법정 산정 기준을 계산하면 5%가 됩니다.

 

보증금 1억원이면 월세는 얼마일까?

보증금에서 1억원을 월세로 전환한다고 가정해보겠습니다.

1억원 × 5% = 연 500만원

500만원 ÷ 12개월 = 약 41만6,667원

따라서 1억원을 전환할 경우 월세 증가액은 약 41만7천원으로 계산됩니다.

보증금 5천만원을 전환한다면 연간 250만원이므로 월 약 20만8,333원입니다.

보증금 3천만원이라면 연간 150만원, 월 약 12만5천원입니다.

다만 실제 임대차계약에서는 기존 월세가 있는지, 얼마의 보증금을 어떤 조건으로 전환하는지에 따라 최종 월세가 달라지므로 전체 보증금이 아니라 실제로 전환하는 금액을 기준으로 계산해야 합니다.

계산할 때 주의할 점

보증금 월세 전환율과 시장에서 흔히 말하는 월세 수익률은 같은 개념이 아닙니다.

또한 모든 월세 계약에 무조건 5%를 적용해서 월세를 계산한다는 의미도 아닙니다. 주택임대차보호법상 월차임 전환 규정이 적용되는 상황에서 법정 기준을 확인하는 것이 중요합니다.

특히 상가 임대차는 별도의 법령과 기준이 적용되므로 주택의 전환율을 그대로 적용하면 안 됩니다.

계약서를 작성하거나 기존 계약의 보증금과 월세를 조정할 때는 실제 계약 조건과 적용 법령을 함께 확인하는 것이 안전합니다.

보증금을 월세로 바꾸기 전 확인할 것

보증금을 낮추고 월세를 높이는 조건을 검토하고 있다면 먼저 전환하는 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.

그다음 현재 적용되는 기준금리와 법정 전환 산정률을 확인하고 월세 증가액을 계산하면 됩니다.

2026년 10월 현재 한국은행 기준금리는 연 3.00%이므로 현재 계산에서는 기준금리와 연 2%를 더한 5%가 법정 산정률 상한 계산에 사용됩니다. 다만 기준금리가 바뀌면 전환율 계산도 달라질 수 있으므로 계약 시점의 최신 기준을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

보증금 1억원을 월세로 전환했을 때 약 41만7천원, 5천만원은 약 20만8천원 정도라는 점을 기억해두면 전월세 조건을 비교할 때 편리합니다.

공식 법령은 국가법령정보센터에서 ‘주택임대차보호법 시행령 제9조’를 확인하고, 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 최신 통화정책방향을 확인하면 됩니다.

[참고]
국가법령정보센터 - 주택임대차보호법 시행령 제9조
한국은행 - 통화정책방향 및 기준금리